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來源 | 伯虎財(cái)經(jīng)（bohuFN）

作者 | 陳平安

最近，做富豪排行榜的胡潤發(fā)了一則短視頻，感慨起房地產(chǎn)行業(yè)的江水涌動(dòng)：在7、8年前，胡潤百富榜的TOP100，有三分之一是做房地產(chǎn)的，而現(xiàn)在只有一家還在榜上，并且排名是99名，差點(diǎn)沒進(jìn)榜。

富豪排行榜上的變化當(dāng)然只不過是行業(yè)現(xiàn)狀的管中一窺。更直觀的數(shù)據(jù)是，今年1-9月，全國商品住宅銷售額為55329億元，同比下降7.6%。

整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)狀如此，行業(yè)最大服務(wù)公司——貝殼的成績自然也并不理想。日前，房地產(chǎn)服務(wù)公司貝殼披露2025年第三季度財(cái)務(wù)報(bào)告。財(cái)報(bào)所展現(xiàn)出來的數(shù)據(jù)不算好，三季度貝殼收入231億元，同比微增2.1%，凈利潤7.47億元，同比下滑36.1%。

從行業(yè)走入調(diào)整開始，貝殼就一直在找路。2021年底，貝殼提出了“一體雙翼”，“兩翼”即家裝和租賃業(yè)務(wù)。到了2024年7月，“一體雙翼”升級為“一體三翼”，在此前的家裝、租賃業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)之上增加了住宅開發(fā)。從最新季度的財(cái)報(bào)來看，這些動(dòng)作有效，但仍然難以彌補(bǔ)行業(yè)下行帶來的主業(yè)變形。

在本次財(cái)報(bào)會(huì)上，貝殼重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了AI的作用，表示“公司正戰(zhàn)略性的將增長引擎從規(guī)模轉(zhuǎn)向效率，通過人工智能技術(shù)提升運(yùn)營及中后臺(tái)效率，在平衡規(guī)模與效率的戰(zhàn)略指引下優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)”。

那么問題來了，AI真是貝殼的神丹妙藥嗎？

01 不可抗力的變形

貝殼的房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)是營收和利潤貢獻(xiàn)的主力。今年三季度，即便新業(yè)務(wù)的發(fā)展迅猛，但房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的營收占比仍然占到了整體的55%。

不過這個(gè)核心業(yè)務(wù)正在面臨一個(gè)越發(fā)嚴(yán)重的問題——賺錢能力的減弱。

從業(yè)務(wù)模式來看，貝殼的房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)需要人力去鋪開和完成履約。這是一個(gè)典型的需要規(guī)模效應(yīng)去攤薄固定成本的業(yè)務(wù)：訂單密度和規(guī)模上來了，盈利會(huì)隨之抬升；規(guī)模和訂單密度下降時(shí)，固定成本支出帶來的壓力也會(huì)隨之放大。

去年二季度，在政策的催化下，房地產(chǎn)整體回暖。貝殼營收234億元，同比增長了19.9%；凈利潤為19.0億元，同比增長46.2%。但政策刺激減退后，貝殼的財(cái)報(bào)也出現(xiàn)了明顯的變化。去年三季度，貝殼2024年三季度實(shí)現(xiàn)營收225.8億元，同比增長26.8%；歸母凈利潤為11.71億元。

為了緩解這種情況，貝殼也做出了調(diào)整。比如貝殼開始調(diào)整業(yè)務(wù)模式，從原本重資產(chǎn)的自營模式向更輕的平臺(tái)模式轉(zhuǎn)變。截止到今年三季度，貝殼門店數(shù)量同期增加27.3%；經(jīng)紀(jì)人數(shù)量同比增長11%。門店成本同比下還降5.8%至6.63億元。

但顯然這些措施并不能真正化解來自規(guī)模下滑的壓力。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，今年前十個(gè)月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房累計(jì)成交同比保持6%的增長，同時(shí)新房成交累計(jì)同比下跌7%。二手房以價(jià)換量導(dǎo)致新房市場遇冷，貝殼的新房業(yè)務(wù)自然也沒辦法再保持增長，相對應(yīng)的貝殼的存量房交易額逆勢增長5.8%至5056億元。與此同時(shí)，貝殼的存量房交易額逆勢增長5.8%至5056億元。

按理說存量房業(yè)務(wù)增長會(huì)貢獻(xiàn)更多的利潤，但實(shí)際情況是，推動(dòng)存量房業(yè)務(wù)總交易額增長的主力是貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人，平臺(tái)模式下的商業(yè)化率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于自營模式的商業(yè)化率。這就導(dǎo)致了雖然本季度貝殼的存量房業(yè)務(wù)交易總額增長了，但是凈收入反而減少了3.6%至60億元。

這個(gè)問題同樣是新業(yè)務(wù)無法解決的。

從數(shù)據(jù)來看，貝殼的新業(yè)務(wù)進(jìn)展相當(dāng)不錯(cuò)。去年同期，以家裝、租賃、家居服務(wù)和金融服務(wù)為主的非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)總收入86.4億元，同比增長54%，占貝殼總營收比38%。到了今年三季度，這個(gè)數(shù)字進(jìn)一步提升到45%。

從前景來看，當(dāng)下租賃和裝修都是好賽道。中國住房租賃市場規(guī)模已達(dá)2萬億，超2.5億人通過租房來解決住的需求；裝修行業(yè)更是深陷分散、集中度低的現(xiàn)狀，許多業(yè)主深受不透明收費(fèi)的困擾。隨著存量房時(shí)代到來，“租好房” “住好房”的需求持續(xù)升級。這部分運(yùn)營和服務(wù)價(jià)值會(huì)進(jìn)一步提升。

但一方面，新業(yè)務(wù)的發(fā)展離不開投入。三季度，盡管貝殼運(yùn)營費(fèi)用總額同比下降1.8%，環(huán)比下降6.7%，但營業(yè)成本總額依然上升了3.8%。光是房屋租賃服務(wù)成本一項(xiàng)業(yè)務(wù)成本就因業(yè)務(wù)擴(kuò)張而激增38.8%。因此高增長的住房租賃業(yè)務(wù)盈利表現(xiàn)并不出色。三季度該業(yè)務(wù)營收同比猛增45.3%至57億元，是支撐起貝殼增長的主力，利潤貢獻(xiàn)卻只有1億元，還不到家裝業(yè)務(wù)的一半。

這導(dǎo)致短期內(nèi)你很難要求住房租賃業(yè)務(wù)承擔(dān)起賺錢的重任。

另一方面，家裝家居業(yè)務(wù)雖然利潤表現(xiàn)不錯(cuò)，但是仍然難逃整體房市不景氣的限制，同比去年僅僅只取得了2%的增長。想要家裝家居業(yè)務(wù)撐起大梁，注定是一個(gè)相對長期的過程。

一時(shí)的業(yè)績波動(dòng)當(dāng)然不能代表什么，但利潤卻會(huì)影響公司穿越行業(yè)周期的“韌性”。怎么更賺錢？貝殼把寶押在了提效。

02 AI的作用

省錢一直是貝殼的重點(diǎn)。

財(cái)報(bào)會(huì)披露，三季度存量房通過組織優(yōu)化推動(dòng)勞動(dòng)力成本較去年四季度峰值下降20%；新房業(yè)務(wù)固定勞動(dòng)力成本較去年峰值下降40%；租賃業(yè)務(wù)勞動(dòng)力成本同比下降1%；家裝家居業(yè)務(wù)材料成本較去年平均水平下降約1%。整體上看，本季度貝殼管理費(fèi)用環(huán)比降10.3%，銷售費(fèi)用同比降10.7%。

但有一個(gè)費(fèi)用一直在增長——研發(fā)。今年三季度，貝殼研發(fā)費(fèi)用6.48億元，同比增長13.2%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)八個(gè)季度研發(fā)費(fèi)用同比增長。研發(fā)投入背后是貝殼對于AI的押注。

除了基礎(chǔ)的增效，比如房源審核，經(jīng)紀(jì)人AI助手的AI選房、智能總結(jié)與聊天助理功能，AI更大的可能是把更多經(jīng)驗(yàn)性的能力規(guī)?；瑥亩苿?dòng)各個(gè)業(yè)務(wù)用更小的固定成本撬動(dòng)更大的營收和凈利。

比如租賃業(yè)務(wù)存在房源復(fù)雜、服務(wù)半徑大等特點(diǎn)，此前業(yè)主關(guān)系管理、房源展示等更多依賴經(jīng)紀(jì)人個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，這種經(jīng)驗(yàn)難以復(fù)制和規(guī)?；Ｘ悮?gòu)建了一套AI驅(qū)動(dòng)的房源評分系統(tǒng)，從房源維護(hù)完整性、業(yè)主溝通深度、房屋狀況(如裝修情況)等六個(gè)維度評定房源，從而讓經(jīng)紀(jì)人更快速的了解優(yōu)質(zhì)房源的定義，更好地展示和營銷房源。

財(cái)報(bào)會(huì)上，貝殼披露AI賦能下，人力成本降10%；11個(gè)城市35萬套房產(chǎn)加速出租；價(jià)格調(diào)整采用率9%，實(shí)現(xiàn)逾億元成本節(jié)約。

無論是租賃還是房產(chǎn)交易，貝殼作為中間平臺(tái)本質(zhì)賺的是賣鏟子的錢，解決的是信息不對稱的問題，幫助需求更好的對接。從這個(gè)角度來說，通過AI去降低固定人力成本，提升用戶體驗(yàn)是一個(gè)有效的途徑。

不過AI會(huì)不會(huì)一直效果顯著還很難說。

一方面，目前AI很難在服務(wù)上和真正的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們相提并論。房產(chǎn)交易是一個(gè)大額生意，無論買賣都需要情緒推一把；租賃又是一個(gè)強(qiáng)售后的業(yè)務(wù)，AI難以去替代。

另一方面，AI的作用可能存在邊際效應(yīng)。在本業(yè)承壓的前提下，投入多少、多久都是需要平衡的問題。

03 寫在最后

據(jù)統(tǒng)計(jì)，港股的主要公司里，今年回購股票最多的四個(gè)公司分別是騰訊、友邦保險(xiǎn)、中國宏橋和貝殼。從2022年啟動(dòng)回購計(jì)劃開始，到今年三季度為止，貝殼累計(jì)花了約23億美元回購股份，累計(jì)回購股數(shù)占啟動(dòng)前總股本約11.5%。

上市公司們搞回購股票最大目的是向外界傳遞信心，修復(fù)市值。除了回購的動(dòng)作，貝殼令投資者們安心的還有557億元的現(xiàn)金儲(chǔ)備，這是它用來穿越周期的重要底氣。不過這些都不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是在行業(yè)深度調(diào)整的時(shí)期，貝殼能否像以前一樣，找到那條難而正確的路。

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